[엔터미디어 박재찬 기자] 키움증권이 ’서민 주거 안정 방안‘에 대해 정부의 서민 주거 안정과 같은 주거 복지 관점에서 추진해야 하는 당위성을 고려해 볼 때 적절한 조치지만, 현 정책으로는 시장에서 요구하는 전세가격 안정을 기대하기 어렵다고 밝혔다.

키움증권 서상영 연구원은 20일 보고서를 통해 “전세시장 안정화의 핵심은 전세대출 정책이 될 수밖에 없고, 일방적 규제로 일관한다면 은행에 부담이 될 수밖에 없다”며 “전세자금 대출 보증한도를 줄여 시장에 맡긴다면 마진을 적절히 확보할 수 있다는 점에서 긍정적 영향을 미칠 것으로 보인다”고 말했다.

정부는 임대차 3법 도입 후 전세가격 급등에 대응해 내년까지 11만4000호를 추가공급하는 ‘서민 주거 안정 방안’을 발표했다.

하지만 대부분 전문가가 인용하는 전세가격 상승률은 아파트 가격지수로 비 아파트 중심의 공급 물량 확대가 아파트 중심으로 공표되는 전세가격 지표를 안정화하기에는 한계가 있을 수밖에 없다는 지적이 나오고 있다.

또 임대차 3법의 제도적 보완책이 제시되지 않았다는 점도 문제다. 임대차 3법 자체만으로도 주거 안정, 전세가격 안정을 기대할 수 있었지만 정책의 허점으로 부작용이 더 큰 것으로 판단된다.

여기게 계약 갱신 청구권 행사자에 대한 자발적 신고 유도 등 전월세 신고제 연기에 대한 보완책도 필요해 보인다. 재계약 세입자 입장에서 볼 때 2년 전 대비 평균 10% 이상 전세가격이 상승했음에도 계약 갱신 청구권 행사가 60%대에 그치는 것 역시 정책의 허점이다.

임대차 보호법 위반의 처벌을 정부가 과징금 부여 등의 형태로 개입하지 않고 양 당사자간 처리하도록 한 점이 제도의 맹점이 아닌가 판단된다. 이대로면 제도를 악용하는 사례가 늘어나, 제도가 무력화될 가능성도 배제할 수 없다.

전문가들은 전세가격 안정화를 위한 근본적인 대안을 내놓기에 적절한 시점 이었음에도 별다른 조치를 하지 못했다고 지적하고 있다.

전세가격 상승은 금리인하와 더불어 전세대출이 전세계약의 절반 이상을 차지하는 보편화 과정에서 나타나는 불가피한 현상이라 할 수 있다. 세입자의 실질 가격은 전세 액면 가격이 아니라 이자 비용으로 바뀌며, 금리가 하락하면서 전세 실질 가격이 하락하는 것이다.

지난 2018년 말 대비 올해 9월말까지 전세대출 금리가 35% 하락했다. 전체 세입자가 대출을 이용할 수 있다면 앞으로도 25% 이상 전세가격이 오를 수밖에 없다는 의미다.

결국 전세가격 안정화를 위해서는 전세의 리스화 현상 차단, 즉 세입자의 대출을 이용한 전세를 축소해야 가능하다.

전세자금 대출은 10월말 기준 127조1000억원으로 전년 말 대비 29% 성장하며, 가장 높은 성장률을 기록한 가계 대출 상품으로 가계 부채 증가의 주범이기도 하다. 이처럼 급격히 늘어난 원인은 주택금융공사, 서울보증보험 등 정부투자기관이 최대 5억까지 보증을 한 점이 주효했던 것으로 추정된다.

2억 이상 대출이 전체 순증의 절반에 달하는 점을 고려해 볼 때 서민 대상이 아닌 고액 보증의 축소 등 정부의 과도한 시장개입을 줄이는 것도 DSR 도입 등 대출 규제 강화와 함께 정부가 고민하는 대안이 될 것이다.